HUISEIENAARSVERENIGINGS: VORDER DIE UITSTAANDE HEFFINGS IN!

In 2010 het die Konferensie van Registrateurs van Aktes ‘n resolusie uitgereik waarvolgens daar nie aan die klaringsertifikaat-voorwaarde in die titelakte voldoen hoef te word in die geval van ‘n gedwonge verkoping, ten einde die eiendom in die naam van die koper te kan registreer nie.  Hierdie gedwonge verkopings is meestal in die geval van insolvensie.

Die resolusie is na hewige teenstand herroep en die implementering daarvan beëindig.

In drie verskillende sake wat onlangs voor die howe gebring is, is dit duidelik gemaak dat die status quo nie onbestrede gaan bly nie.

Huiseienaarsverenigings het deur voorwaardes in die titelaktes van lede, verseker dat lidmaatskapvereistes en die voldoening daaraan verpligtend is.  Van die generiese vereistes sluit in die verpligte verkryging van ‘n klaringsertifikaat van die vereniging wat die nakoming van die vereistes gestel in die Memorandum van Inkorporasie of, waar nog van toepassing, die Memorandum van Inkorporasie en Assosiasie, bevestig.

Die meeste huiseienaarsverenigings skryf voor dat alle agterstallige bedrae wat gehef is  ten volle vereffen moet word voordat sodanige sertifikaat uitgereik word.  Omdat die koper van die eiendom nie verantwoordelik gehou kan word vir die betaling van die agterstallige gelde nie, word dit deur die insolvente boedel betaal. Diegene wat die status quo teenstaan voer aan dat sodanige titelaktevoorwaardes die huiseienaarsverenings inderwaarheid tot die status van preferente skuldeisers in die insolvente boedel verhef.

Alhoewel hierdie ‘n gevestigde besigheidspraktyk is, is die voordeel deur die verenigings vir hulself geskep, nou in die spervuur.

Drie onlangse sake het die status quo uitgedaag.

In die eerste saak, die van Cowin NO en Ander v Kyalami Estate Homeowners Association en Ander (11377/12) [2013] ZAGPJHC 121, bevind BA Mashile R op 25 Februarie 2013 in die Suid-Gautengse Hoërhof dat die voorwaardes soos vervat in die titelakte gehandhaaf moet word.  Die voorwaarde vir ‘n klaringsertifikaat is bevind as ‘n reële reg en kan teen die res van die wệreld afgedwing word.

Die hof het verder bevind dat, deur die reële reg van die huiseienaarsvereniging te erken, die status van die vereniging nie verwar of verander word sover dit die concursus creditorum aangaan nie.  Die vereniging bly ‘n konkurrente krediteur maar het die reg om ‘n keuse te maak tussen die indiening en bewys van sy eis, of die uitoefening van sy reg wat deur die titelaktevoorwaarde verleen word om die bedrag verskuldig te verhaal uit die koste van die verkoop van die eiendom.

In die tweede saak, die van Koka NO en Ander v Willow Waters Home Owners Association (Pty) Ltd en Ander (20361/12) [2013] ZAGPPHC 167, het AJ Bam WR sy uitspraak op 13 June 2013 in die Noord Gautengse Hoë hof gelewer.

Die uitspraak het gehandel oor die regte van die huiseienaarsvereniging soos vervat in die titelakte en die vraag of sulke regte reële regte (regte afdwingbaar teen die res van die wệreld), of persoonlike regte (regte wat net afdwingbaar is teen die ander kontrakterende party) is.

Die hof het twee vrae oorweeg ten einde die aard van die huiseienaarsvereniging se reg vas te stel.

Eerstens was die vraag wat die bedoeling van die persoon was met die skep van die reële reg.  Was dit die bedoeling om die huidige eienaar van die eiendom en ook die opvolgers in titel, te bind?

Die tweede vraag was of die aard van die reg wat geskep is sodanig is dat die registrasie daarvan tot gevolg gehad het dat dit die eiendomsreg van die eiendom waarteen dit geregistreer is, verminder (“subtraction from dominium”).

Die Noord-Gautengse Hoërhof  het bevind dat die huiseienaarsvereniging nie ‘n reële reg het nie, hoewel die hof erken het dat die voorwaardes vervat in die titelakte wel bindend sal wees op die opvolgers in titel van die eiendom. Die feite van hierdie aangeleentheid was egter dat die huiseienaarsvereniging nooit die bedoeling gehad het om kopers van eiendom aanspreeklik te hou vir uitstaande bedrae verskuldig aan die huiseienaarsverening deur die vorige eienaar nie.  Die titelaktevoorwaardes het dus, volgens die hof, bloot ‘n persoonlike reg teen die insolventes daargestel.

Die hof het egter ook beslis dat die verkoop van die eiendom onderhewig sal wees aan die voorwaardes vervat in die titelakte en dus dat die koper van die eiendom persoonlik onderhewig sal wees aan die voorwaardes, en die reëls van die huiseienaarsvereniging sal moet nakom.

Die applikant in die derde aangeleentheid, bekend as die South Downs Huiseienaarsvereniging-aangeleentheid, het die aansoek teruggetrek voordat enige beslissing gemaak kon word.

Appél is teen die uitspraak in die Willow Waters-saak aangeteken.  Die Registrateur van Aktes het ook ‘n waarskuwende kennisgewing daaroor uitgereik.  Sou die uitspraak in die Noord-Gautengse Hoërhof gehandhaaf word, kan dit verreikende gevolge vir huiseienaarsverenigings inhou.

Dit is derhalwe van die uiterste belang dat direkteure van huiseienaarsverenigings omsigtig moet optree en tydige betaling van die heffings van die lede moet verseker.  Die vertraging met die aanstelling van likwidateurs en kurators, die tydsverloop met die administrasie en afhandeling van ‘n insolvente boedel asook vertragings met die verkoop van die eiendom veroorsaak  deur die afwag van instruksies vanaf preferente skuldeisers, kan ‘n onhoudbare finansiële situasie vir ‘n huiseienaarsvereniging skep.  Die uitsetting van okkupeerders, vasbeslote om die uitsetting sover moontlik te fnuik, neem verdere tyd in beslag.

Maande kan verloop terwyl die maandelikse heffings oploop en die huiseienaarsvereniging nie die uitstaande bedrae van enige ander entiteit kan verhaal nie.  Alle hoop word dan daarop gevestig dat die agterstallige bedrae deur middel van die titelaktevoorwaardes verhaal kan word.  As ‘n maatskappy sonder winsbejag met die verantwoordelikheid om dienste aan sy lede te lewer, kan die situasie maklik finansieel haglik word vir die huiseienaarsverenging.

Effektiewe en vroeë skuldinvorderingstappe teen enige lid onmiddellik wanneer wanbetaling plaasvind, sal die beste verweer wees.  Daarom moet direkteure en die lede self ‘n streng oog hou oor stiptelike maandelikse betalings en verseker dat daar spoedig met wanbetalende lede geskakel word en, as hulle volhou met wanbetaling, dat die saak aan bevoegde prokureurs oorhandig word vir invordering van die skuld.  Vertragings hiermee kan die huiseienaarsvereniging duur te staan kom.

Terwyl duidelikheid afgewag word van óf die hoogste hof van appèl óf die Konstitusionele Hof moet direkteure eerder pro-aktief optree en verseker dat enige wanbetalende lede onmiddellike aandag ontvang, spoedig en effektief, nie net in belang van hul eie eiendomsbelegging nie, maar ook dié van alle ander lede van die huiseienaarsvereniging.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Kliek hier om die volledige vrywaring te sien