CO-OWNERSHIP & THE ACTIO COMMUNI DIVIDENDO
October 30, 2015
MHI IS ONDER KONSTRUKSIE
November 2, 2015

MEDE-EIENAARSKAP EN DIE ACTIO COMMUNI DIVIDENDO

A3_BSo jy en jou “BFF” besluit dat dit ‘n uitstekende belegging sal wees om daardie oulike meenthuis saam te koop in Mouille Punt. Alles gaan goed vir ‘n paar jaar en dan kom die groot stryery. Nou wil “BFF” kop uittrek & eis betaling van haar halwe aandeel. Hoe nou gemaak?

Hierdie is ‘n al te bekende scenario en word goed vasgevang in die uitdrukking “communio est mater rixarum “, vertaal as “mede-eienaarskap is die moeder van geskille “.

Mede-eienaarskap van onroerende eiendom word uitdagend wanneer een of al die mede-eienaars besluit om weg te stap & die partye kan dan nie kan saamstem oor hoe die eiendom moet onderverdeel word nie.

Dit is waar die actio communi dividendo inkom. Volgens hierdie regsremedie het ‘n mede-eienaar die vermoë om sy aandeel in die eiendom vervreem & dienooreenkomstig daarvoor vergoed te word. ‘n Hof is bevoeg om enige van die volgende bevele in hierdie omstandighede te maak: a) Onderverdeling van die eiendom, indien dit prakties sou wees;b) Verkoop van die eiendom en verdeling van die netto opbrengs tussen mede- eienaars;c) Oordrag van die eiendom aan een van die mede-eienaars teen betaling aan die ander mede- eienaars. Die bogenoemde is nie uitputtend nie & die howe het ‘n diskresie om enige bevel te maak wat regverdig en billik in die omstandighede is, byvoorbeeld waar een van die mede-eienaars okkupasie van die eiendom geniet, of die uitgawes ten opsigte van die eiendom gedra het (bv instandhouding en belastings), kan die hof enige aanpassing maak, wat die betaling wat mede-eienaars sou ontvang betref.

Dit is noemenswaardig dat waar ‘n eis vir onderverdeling van ‘n eiendom wat gesamentlik besit word hangende is, die mede-eienaars nog steeds hul aandeel mag vervreem. In Vorster en ander teen Vorster en ander ( CA366 / 2011 ) [ 2013 ] ZAECGHC , is bevind dat daar geen basis bestaan “where one or more co-owners have instituted claims for partition of a jointly owned property the co-owners may not alienate their shares until finalization of the pending claims. … such barring of an owner from alienating his or her share of the property would make no sense, for the (proposed) alienation would effectively be giving effect to the pending claim.

Die hof bevind verder dat :

“any right to claim under actio communi dividundo does not entitle the respondents to acquire the appellants share at their (the respondents’) price. The right of a co-owner to alienate his or her property freely and without reference to co-owners is entrenched in our law.”

Die enigste geval waar ‘n mede-eienaar verhoed sal word om aan te dring op verdeling van die eiendom is waar hy ‘n ooreenkoms met die ander mede-eienaars gesluit het om dit nie te doen binne ‘n bepaalde tydperk nie. Die onderliggende beginsels van die actio communi dividendo is volledig in Matadin v Parma en Ander (4638/2009) [ 2010 ] ZAKZPHC uiteengesit, waarin die Hof gelas het dat die betrokke eiendom op openbare veiling verkoop moet word, met ‘n reserwe prys en die netto opbrengs verdeel moet word tussen die mede-eienaars .

So, selfs al is die howe in staat om tot jou redding te kom as jy jou mede-eienaarskap in ‘n eiendom wil beëindig, is daar niks wat jou verhoed om jou onverdeelde aandeel te verkoop nie.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies

We use cookies to improve your experience on our website. By continuing to browse, you agree to our use of cookies
X