WEES BEWUS VAN DIE VOORWAARDES IN JOU HUIS SE TITELAKTE

Voordat jy ‘n eiendom koop of jou bouplanne aan die Stadsraad voorlê vir goedkeuring is dit belangrik om die voorwaardes in die titelakte na te gaan, want versuim om dit te doen kan  jou duur te staan kom. Die titelakte sal aandui welke geregistreerde serwitute en voorwaardes van toepassing is op die spesifieke eiendom. 

A.   SERWITUTE

‘n Paar van hierdie stedelike serwitute word hieronder bespreek:

1. Die serwituut kan bepaal dat die eienaar van die heersende erf die reg het om die oprigting van geboue op die dienende eiendom te verbied  óf die hoogte van die geboue te beperk, Of die eienaar van die heersende erf kan die reg hê op ‘n onbelemmerde uitsig of  toegang tot lig . Dit beperk die dienende eiendom om uitsig/lig te belemmer deur die oprigting van geboue of aanplant van bome.
2. Die serwituut van ondersteuning kom daarop neer dat die eienaar van die heersende erf van die buurman kan verwag dat die geboue op die dienende erf die geboue op die heersende erf ondersteun. Dit kan ook ‘n wedersydse serwituut wees wat verhoed dat enigeen van die eienaars deur die sloping van sy of haar gebou die ondersteuning wat dit aan die ander gebou bied, beëindig. Die eienaar van die dienende erf is verplig om die betrokke muur in ‘n goeie toestand te hou op sy eie koste.
3. Die reg om byvoorbeeld ‘n stoep of  ‘n balkon in die lugruim van die dienende erf te bou.
4. Die reg om druppende reënwater of water vanuit ‘n stroon te ontvang of nie te ontvang nie, of die reg om reënwater met ‘n afvoerpyp te dreineer na die bure.
5. Die reg van weg is die reg om oor ‘n ander persoon se eiendom te loop of met ‘n voertuig daaroor te ry. 

Die regte en pligte van die eienaars van die heersende en dienende eiendomme

Die regte en verpligtinge van die eienaars van die onderskeie erwe sal afhang van die ooreenkoms waaruit die serwituut spruit. Dit sal streng vertolk word om sodoende die minste benadelend vir die dienende eiendom te wees. Die eienaar van die heersende eiendom moet sy regte uitoefen met inagneming van die regte van die ander party, wat beteken dat die serwituut met so ‘n mate van versigtigheid uitgeoefen moet word dat dit die minste ongerief vir die dienende eienaar veroorsaak. Dit beteken egter nie dat die eienaar van die heersende eiendom beperk word in die uitoefening van sy of haar regte bloot omdat dit die eienaar van die dienende eiendom sal benadeel nie. Aangesien ‘n saaklike serwituut koppel aan ‘n eiendom, mag enige persoon wat die heersende eiendom okkupeer, die serwituut uitoefen. Die eienaar van die heersende eiendom mag egter nie sy regte in terme van die serwituut oordra vir die voordeel van ‘n ander eiendom as die heersende eiendom nie.

Die algemene reël is dat ‘n serwituut nie ‘n aktiewe of positiewe plig kan afdwing op die eienaar van die dienende eiendom nie. Daar is slegs twee uitsonderings op hierdie reël, naamlik die serwituut wat die eienaar verplig om ‘n gebou van ‘n sekere hoogte op te rig en die serwituut wat ‘n plig plaas op die eienaar om ‘n muur vir ondersteuning op te rig. 

Beëindiging van hierdie serwitute

1. Volgens ‘n ooreenkoms: ‘n serwituut mag by ooreenkoms tussen die partye beëindig word, welke kansellasie in die Aktekantoor geregistreer moet word ten einde daarop- volgende kopers te bind.
2. Abandonnement: byvoorbeeld die versuim om teen die oprigting van ‘n heining of die sluiting van ‘n pad kapsie te maak.
3. Verjaring: ‘n positiewe serwituut verjaar as die houer daarvan versuim om sy of haar regte uit te oefen vir ‘n ononderbroke tydperk van 30 jaar, maar dit is nie die geval met ‘n negatiewe serwituut nie.
4. Vernietiging van een van die eiendomme.

B.   BEPERKENDE VOORWAARDES

Hierdie is statutêre beperkings wat op die eienaar van die grond afgedwing word uit hoofde van dorpstigtingsvoorwaardes wat teen die Titelakte van die eiendom geregistreer word vir die wedersydse voordeel van die eienaars, en met die oogmerk om ‘n spesifieke karakter vir die buurt daar te stel.

‘n Paar Dorpvoorwaardes word hier genoem:

1. Die erf is onderworpe aan ‘n serwituut vir riool- of ander doeleindes langs een of meer grense.
2. Geen groot wortelbome mag binne die serwituutgebied geplant word nie.
3. Geen geboue of ander struktuur mag binne die serwituutgebied opgerig word nie.
4. Die plaaslike owerheid is daarop geregtig om tydelik op die grond aangrensend aan die serwituut materiaal wat gedurende die aanleg, onderhoud of verwydering van rioolwerke uitgegrawe word, te stoor of berg.
5. Voorstelle om nadelige grondtoestande te oorkom, moet vervat word in die bouplanne wat vir goedkeuring voorgelê word.
6. Die ontwerp van alle strukture en geboue wat opgerig word, sal deur ‘n strukturele ingenieur goedgekeur word.
7. Behalwe met die skriftelike toestemming van die plaaslike bestuur moet alle dakke van die geboue van teëls, leiklip of dekriet wees.
8. Geen winkel, fabriek of industrie mag op die erf opgerig word nie.

Hieruit is dit duidelik dat die beperkende voorwaardes ‘n rol kan speel in die bepaling van die karakter van ‘n dorp en kan dit ook sekere ekonomiese implikasies hê. 

Ander voorwaardes wat in titelaktes vervat kan word

1. Beperking op onderverdeling van grond.
2. Voorwaardes met betrekking tot die gebruik van die erf kan neergelê word.
3. Voorwaardes wat die vervreemding van die grond beperk.

Beperkende voorwaardes mag gekanselleer of gewysig word op een van die volgende maniere:

1. Deur ooreenkoms.
2. Deur aansoek te doen by die hof.
3. Die Administrateur het die mag om voorwaardes te verander, te kanselleer of op te skort   ten opsigte van grond in sy Provinsie.
4. Die Minister van Openbare Werke kan toestem tot die wysiging of kansellasie van voorwaardes geregistreer in Aktes.
5. Provinsiale wetgewing skryf prosedures voor in terme waarvan beperkende voorwaardes ten opsigte van die onderverdeling van grond of die doel waarvoor die grond gebruik kan word, opgehef kan word.

Daar is ook ‘n paar ander wat nie hier bespreek word nie.

In die lig van bogenoemde is dit noodsaaklik dat ‘n mens die titelakte noukeurig bestudeer voordat jy ‘n eiendom koop of besluit om te bou.

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

Kliek hier om die volledige vrywaring te sien