VERVREEMDING VAN EIENDOM WAT DEEL VORM VAN ‘N AFTREE-OORD: WAT OM TE WEET

Buiten die normale wetgewing van toepassing by die verkoop van onroerende eiendom, word die vervreemding van enige eiendom wat deel vorm van ‘n aftree-oord breedvoerig deur die Wet op Behuisingsontwikkelingskemas vir Afgetrede Persone 65 van 1988 (“die Wet”) gereël.  Lees meer oor die spesifieke vereistes waaraan die Ontwikkelaar en die koopkontrak moet voldoen soos voorgeskryf deur voormelde Wet.

Bogemelde Wet bevat streng voorskrifte waaraan voldoen moet word wanneer sekere belange in behuisingsontwikkelingskemas aan afgetrede persone vervreem word.

‘n “Afgetrede persoon” word in die Wet gedefinieer as “‘n persoon wat 50 jaar of ouer is”, en ‘n “behuisingsbelang” met betrekking tot ‘n behuisingsontwikkelingsskema word gedefinieer as “enige reg om oordrag van die grond waarop die skema betrekking het, te eis , of om daardie grond te gebruik of te okkupeer”.

Dit is nie altyd so maklik om die onderliggende regsaard van ‘n aftree-oord te bepaal nie, en die aantal regstrukture waarop aftree-oorde gebaseer word kan wydgesproke in 3 kategoriee verdeel word, naamlik:

1. Skemas waar Kopers ‘n behuisingsbelang in die vorm van eienaarskap van die betrokke behuisingseenheid bekom;
2. Skemas waar die behuisingsbelang wat verkoop word neerkom op ‘n mindere reg as eiendomsreg, welke “mindere regte” deur die Wet as ‘n reg op okkupasie beskryf word. Voorbeelde hiervan is aandeelblokskemas asook die verlening van sogenaamde “lewensregte”.
3. Gemengde skemas met ander woorde skemas waar ‘n Ontwikkelaar beide eienaarskapsregte sowel as “mindere “ regte vervreem (gewoonlik in die vorm van “lewensregte”).

“Lewensregte” kan verskeie vorme aanneem & bepalings met betrekking tot vergoeding vir die verlening van hierdie regte wissel van skema tot skema.

AFTREE-OORDE WAAR KOPERS EIENAARSKAP VAN HUL BEHUISINGSBELANGE BEKOM

In aftree-oorde waar die Ontwikkelaar besluit om eiendomsreg (in kontras met die sogenaamde lewensregte) te verkoop, is daar ‘n keuse om ‘n skema tot stand te bring gebaseer op eie titel eienaarskap of deeltiteleienaarskap.

By eie titel aftree-oorde verkoop ‘n Koper eiendomsreg van ‘n aparte erf met ‘n behuisingsbelang wat reeds daarop gebou is of daarop gebou sal word. Die Koper ontvang in laasgenoemde geval sy eie aparte titelakte as bewys van eienaarskap en kan die eiendom as sekuriteit onder ‘n verband dien. Die regulering om die werking van ‘n eie titel ontwikkelingskema word uitsluitlik deur die Wet gereël.

‘n Aftree-oord wat as ‘n deeltitelskema bedryf word, word gereguleer deur die bepalings van die Deeltitelwet 95 van 1986 in samewerking met die Wet.

Van die belangrikste vereistes waaraan ‘n koopakte tussen ‘n voornemende Koper en Ontwikkelaar van ‘n aftree-oord ontwikkeling moet voldoen, is die volgende :

• Die duur van die behuisingsbelang wat vervreem word & enige beperkings daarop;
• Vermelding of die behuisingsbelang registreerbaar is of nie;
• Die bedrag of aard van die teenprestasie;
• Vermelding van die plek waar en ure waartydens reëls waarvolgens die betrokke behuisingsbelang benut moet word, geinspekteer kan word;
• ‘n vermelding van die amptelike taal wat deur die Koper gekies is as amptelike taal waarin die akte opgestel is;
• Die datum waarop die Koper geregtig sal wees om die behuisingsbelang te benut en die datum waarop risiko van die behuisingsbelang oorgaan op die Koper.

‘n Belangrikste punt is dat die kontrak ook ‘n raming vir ‘n tydperk van drie jaar vooruit van alle uitgawes vir die beheer, bestuur en administrasie van die behuisingsontwikkelingskema en alle betrokke dienste en fasiliteite asook ‘n aanduiding van die persoon/e wat vir betaling daarvan aanspreeklik sal wees, moet bevat. Die kontrak moet verder ook die grondslag waarop enige heffing deur die Koper betaalbaar, bereken word, tesame met ‘n raming vir ‘n tydperk van twee jaar vooruit, van die bedrag van die heffing bevat.

Art 6 van die Wet bepaal verder dat geen Ontwikkelaar enige teenprestasie of gedeelte daarvan mag ontvang tensy ‘n argitek of bourekenaar ‘n sertifikaat uitgereik het dat die behuisingontwikkelingskema wesenlik in ooreenstemming met die goedgekeurde bouplanne en verordeninge van die plaaslike owerheid opgereig is.  ‘n Okkupasiesertifikaat  soos uitgereik deur die plaaslike owerheid  is dus ‘n voorvereiste voordat die koopprys of enige gedeelte daarvan aan die Ontwikkelaar in sodanige geval oorbetaal mag word.

Kontak Marcelle Strydom vir verdere navrae.

BRONNELYS:

• Wet op Behuisingsontwikkelingskemas vir Afgetrede Persone 65 van 1988
• Retirement Villages: An introduction to their legal nature, applicable legislation and the risks faced by investors in such schemes (2) – Lizelle Kilbourn

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.