JY KOOP ‘N EIENDOM IN ‘N NUWE DEELTITELONTWIKKELING: HOE LANK MOET JY WAG?

Die totstandkoming en die werking van ‘n nuwe deeltitelskema word deur die Wet op Deeltitels Nr 15 van 1985 (“die Wet”) gereguleer.

Die Wet bevat streng vereistes waaraan voldoen moet word ten einde ‘n deeltitelskema in ‘n  Aktekantoor te open en daaropvolgende oordragte van eenhede na eindkopers in die Skema te registreer.

Vir doeleindes van hierdie artikel word aangeneem dat die opening van die deeltitelskema en die oordragte na eindkopers gelyktydig in die Aktekantoor gaan plaasvind.

Die inhoud van die koopooreenkoms is ‘n riglyn van bepaalde gebeurtenisse wat eers moet plaasvind voordat u die eienaar van ‘n eenheid kan word.  Laasgenoemde is ‘n goeie aanduiding van hoe lank u sal moet wag voor u die vervoermaatksappy kan kontak.

Daar moet veral  aandag geskenk word aan die volgende opskortende voorwaardes wat in die koopooreenkoms kan voorkom:

1. Is die voortbestaan van die ontwikkeling onderworpe aan die verkoop van ‘n spesifieke hoeveelheid eenhede (voorafverkope) voordat die ontwikkeling as lewensvatbaar beskou word? Hierdie voorwaarde stipuleer gewoonlik dat die ooreenkoms tussen die partye slegs sal voortgaan as die Verkoper daarin kon slaag om ‘n bepaalde hoeveelheid van die eenhede in die ontwikkeling teen ‘n spesifieke datum kon verkoop.

2. Is die ooreenkoms onderhewig aan die verkryging van ontwikkelingsfinansiering deur die Verkoper/ontwikkelaar teen ‘n sekere datum? Dus beoog die Verkoper om aansoek te doen vir finansiering by ‘n finansiële instelling om onder andere, die oprigting van die geboue waaruit die Skema gaan bestaan, te finansier?

Nie-nakoming van die opskortende voorwaardes binne die voorgeskrewe tydperke beteken dat ‘n geldige koopooreenkoms tussen die partye nie tot stand gekom het nie en die ooreenkoms  verval het.  Die datums na verwys in gemelde opskortende voorwaardes is ‘n aanduiding van wanneer die Verkoper  beoog om volstoom met die ontwikkeling te begin, aangesien lg eers moontlik sal wees na vervulling van al die genoemde voorwaardes.

Ander belangrike klousules wat die tydsverloop kan aantoon is die volgende:

• Die beoogde datum van registrasie van die Skema in die betrokke Aktekantoor;
• Die beoogde datum van okkupasie van die eenheid deur die Koper, en of dit ooreenstem met die registrasiedatum van die eenheid.

Die Koper moet daarop let dat die Verkoper/ontwikkelaar eers met  bouwerk van die geboue  kan begin nadat ontwikkelingsfinansiering vir die oprigting van die Skema  bekom is, dus na die datum vir die vervulling van die opskortende voorwaardes aangebreek het.  Afhangende van die omvang van die ontwikkeling kan dit maande neem voordat die bouwerk voltooi is, en okkupasiesertifikate daarvoor uitgereik word deur die Munisipaliteit.

Ingevolge artikel 6 van die Wet kan die landmeter wat die deelplanne vir die nuwe Skema  opmeet, eers op die perseel begin met opmetings nadat die geboue van die Skema voltooi is aangesien die konsepdeelplan opgestel word vanaf ‘n werklike opmeting van die geboue.   Na opmeting en voltooiing van die deelplanne, word dit na die Landmeter-Generaal gestuur vir goedkeuring ingevolge artikel 7 van die Wet, welke proses gemiddeld tussen 4 – 6 weke kan duur.

Eers by ontvangs van die goedgekeurde deelplanne vanaf die Landmeter-Generaal kan die verwerking van die transportdokumente deur die Aktebesorgers begin.  Laasgenoemde benodig oorspronklik goedgekeurde deelplanne vir die verwerking van die transport aangesien die werklike groottes van eenhede soos gereflekteer op die goedgekeurde deelplanne, gebruik moet word.

Die Aktebesorger moet die goedgekeurde deelplanne by ontvangs daarvan na die plaaslike munisipaliteit (binne wie se jurisdiksie die Skema sal val) stuur, sodat die munisipaliteit die nuwe Skema, sowel as rekord van elke eenheid binne die skema op hulle stelsel kan noteer.     Hierdie proses is noodsaaklik om te verseker dat elke eienaar van ‘n eenheid na registrasie van die Skema munisipale rekeninge vanaf die munisipaliteit ontvang, en ook verpligtend vir die verkryging van ‘n belastinguitklaringsertifikaat, waarsonder registrasie van die Skema nie kan plaasvind nie.

Dit is duidelik uit bogenoemde dat die aanvoorwerk vir die opening van die Skema alleen etlike maande kan duur afhangende van hoe lank die bouwerk van die geboue van die Skema duur, asook die tydsperiode alvorens deelplanne goedgekeur word en  eenhede op ‘n munisipale stelsel gelaai word.  Eers na die plaasvind van bogemelde kan die normale transportproses tussen die Verkoper en die eindkoper begin.

Dit word aanbeveel dat die Koper ook aan die volgende voorwaardes in die kontrak aandag skenk:

• Of hy/sy ‘n parkeerplek bekom saam met die aankoop van ‘n eenheid, en indien wel, of die parkeerplek as ‘n aparte notariële uitsluitlike gebruiksgebied geregistreer sal word, of ingevolge Art 27A deur die ontwikkelaar in die reëls van die Skema aan die eenheid toegeken word;
• Of die Verkoper/ontwikkelaar vir homself ‘n reg van uitbreiding van die Skema voorbehou? Die Koper is in so geval geregtig daarop om die planne vir toekomstige uitbreidings van die Skema te besigtig;
• Of die Verkoper beoog om die ontwikkeling in fases te ontwikkel sodat vasgestel kan word watter fasiliteite wat deel vorm van die ontwikkeling, eers in ‘n latere fase voltooi sal wees.

Die registrasie van ‘n eenheid wat deel is van ‘n nuwe deeltitelskema, vorm dus deel van ‘n  langsame proses en Kopers sal wys wees om nie oorhaastig te wees om in te trek nie.

BRONNELYS:

Die Wet op Deeltitels 95 van 1986

Hierdie is ‘n algemene inligtingstuk en moet gevolglik nie as regs- of ander professionele advies benut word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u regsadviseur vir spesifieke en toegepaste advies.